対象マンションが既成市街地内、またはこれに準ずる区域にあることと、3階建て以上であること、建物の5割以上が住宅であることの3つがあります。
なお、この特例を利用するときに、買換え資産の価額が譲渡資産の価額、つまり売った土地よりももらった建物部分の価値が小さい時には、交換差金を受け取ることもあります。
そのときには、交換差金分だけについて課税されます。
借金を不動産で清算したとき今までに解説してきたようなもの以外にも、不動産の税金にはさまざまな特例があります。
これらはめったにないことなので、詳しくは解説しません。
以下、特例が受けられるケースを掲げまた、借入れの保証人になって、債務の肩代わりをしなければならないケースもあります。
そのような状態で土地・建物を売却したときは、保証人は本人の肩代わりをしただけですから、その代金については収入がなかったものとされ、非課税となります。
ただし、これには所定の条件と手続きが必要ですので、早めに専門家への相談が必要でしょう。
１土地区画整理事業による換地処分の特例土地区画整理事業により、細い道や曲がりくねった町並承をきれいに作り替えようとするときに、換地処分が行なわれます。
これは、区画整理前の土地と、整理後の土地を交換するものです。
そのようなときには、土地の譲渡は行なわれなかったものとして課税されません。
また、確定申告の必要もありません。
交換せずに、収用の場合の交換差金にあたる清算金を受けとったときは、特例として、収用の場合と同じく、買換え特例または5000万控除のどちらかを選ぶことができます。
土地や建物を相続税の物納にあてたら相続税を物納する場合は、所得税は課税されません。
なお、近隣の地主が自主的に区画整理を行なう場合にも、換地処分の対象となります。
ただし、建築物のかわりに建設会社に引き渡した土地があるときは、譲渡所得税の対象となります。
２大規模な住宅団地を造成するときの交換の特例デベロッパーが20ヘクタール以上の住宅団地を造成するケースで、所有者が造成前の土地と造成後の土地を交換したときは、買換え・交換の特例が受けられます。
３都市再開発の権利変換の特例都市再開発法により、駅前などの商店街を整備することがあります。
そのときに土地所有者が、開発前の土地・建物と、開発後の土地・建物とを交換するときがあります。
これを権利変換といい、区画整理の換地処分と同じく、課税されません。
区画整理の場合のように、清算金を受け取ることもありますが、その時の課税方法は区画整理事業と同じです。
２土地や建物を時価より安く売ったら売却先によって課税金額が異なりますので、注意が必要でしょう。
個人が個人に不動産を安く売ると、その売買金額が時価よりも低い時は、時価から売却代金を引いた分だけ贈与があったとされ、購入者に対して贈与税がかかります。
しかし、売却した人は、実際の売却代金を譲渡収入として所得税の計算をすることができます。
ただし、譲渡収入がマイナスになっても、他の所得と損益通算することはできません。
これは、特に親子間の売買に多いケースですので、贈与時には親側、子供側双方の税金も含めて考えることをお勧めします。
さらに、売買する時はきちんと売買契約書を作成し、金融機関などを通して金銭のやり取りをしたほうがいいのは、いうまでもありません。
会社に対して、個人が時価の2分の一未満の金額で不動産を売った場合には、売却人である個人はその不動産の時価分の売却益があったものとして、所得税がかかります。
売却先である法人が第3者であった時は、特に法人税などはかかりませんが、その法人が売却人個人の同族会社であったときには、時価と売却代金の差額分の贈与があったとされ、法人税がかかることがあります。
基本的には、分割払いで受け取るときにも、売却した年に全額受け取ったものとして譲渡所得を計算します。
ただし、一定の条件を満たしているときには、所得税の分割払いをすることができます。
その条件とは、次の通りです。
１引渡しの日までに受けとる額が、売却代金の3分の二以下であること２引渡しの日から最終代金の支払い期日までの期間が二年以上であること３3回以上に分けて売却代金の支払いを受けること以上の条件を満たすことができれば、最高5年までの延納ができます。
ただし、延納する税に対しては、年7・3％の利子が付きます。
なお、延納のためには、基本的に担保が必要です。
４相続や贈与により取得した不動産を売却するときは所有期間は、相続した日、または贈与した日から起算するのでなく、被相続人（死亡した人）や贈与した人がその不動産を取得した日からと考えます。
取得費も、被相続人や贈与した人が取得したときの代金や費用として考えます。
また、相続税の申告期限から3年以内に、相続によって取得した不動産を売却するときは相続税額の一部を取得費に加算することができます。
その取得費加算の計算については、珊頁を参買が成立したといっても代金を全部受け取ったわけではないので、納税資金が不足することもあるでしょう。
なお、相続した不動産の取得費がわからないときは、概算取得費（譲渡収入金額の5％）を使うことができます。
土地や建物を売却したときには、その年の翌年の3月15日までに確定申告をし、納税します。
住民税については、確定申告後に市町村で計算され、納税通知書が送付されますので、それに基づいて振込承などにより納税します。
これは、一括払いと年4回の分割払いが選択できます。
なお、売却した翌年の一月1日に日本に住所を持たない人には、住民税はかかりません。
サラリーマンの場合は、給与天引きで納税する方法と、別途振込承などにより納税する方法のどちらかが選べます。
別途納税する場合には、確定申告害の住民税の徴収方法のうち、「普通徴収」を選択土地や建物を貸すと、借主から権利金、敷金、礼金、地代、家賃、更新料などを受け取ります。
これを不動産所得といい、それに対しては所得税と住民税がかかります。
不動産所得の税金の計算方法をみてみましよう。
自宅の二階をアパートや賃貸マンションにするなど、自宅から収益を上げようという人が増えています。
土地や建物を貸すと、その収入に対して税金がかかります。
どういう収入に対してどのような税金がかかるのか、解説してみましよう。
１．不動産所得の計算方法。
１．土地・建物を貸した人の税金不動産所得とは、土地や建物を貸すことで生じた所得のことで、税額は基本的に収入金額からｴ不動産所得にかかる税金は、不動産収入から必要経費を引き、所得税率及び住民税率をかけて計算します。
入居募集のための広告宣伝費、仲介手数料、賃貸している建物の減価償却費、なお、10室以上のアパート、5軒以上の貸家を賃貸している場合は、青色専従者給与（青色申告の場合）や事業専従者控除額、事業税も経費として認められます。
２．不動産所得に対する税金必要経費を差し引いて計算しますが、給与所得などの他の所得がある場合にはそれと合算されます。
必要経費として認められるのは、次の通りです。
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